房产代理、保险代理和经销商的内容审批

为什么代理和经销商的帖子需要审批

代理和经销商往往是你在网上最活跃的声音。他们了解产品、了解顾客，而且每天都在发帖。这很有价值，但也意味着有成百上千人在描述你的产品，却没有市场或合规团队事先把关。

常见的问题很少是故意的：

• 价格错误或过时，或促销早已结束。
• 未经批准的宣传说法，例如保证回酬、区内“最好”或“最低价”，或保单其实并不包含的保障。
• 缺少必备资料，例如准证号码、注册号码或免责声明。
• 照搬的图片，来自其他项目、品牌或竞争对手。
• 截图或视频中露出了顾客资料。

在受监管的行业，这样的失误可能演变成公司层面的监管问题，而不只是个人的问题。发布前加一道简短的审核，远比事后撤帖、更正和解释容易得多。

房地产发展商：广告与销售准证资料

在马来西亚，受房屋发展法令管辖的住宅项目，发展商在刊登广告前，必须先向 KPKT 旗下的国家房屋局（JPN）申请广告与销售准证。

该局的广告与销售准证申请指南（马来文，2025 年 2 月 20 日更新）引用了《1989 年房屋发展（管制与执照）条例》第 6 条，列出广告应载明的资料，包括：

• 发展商执照号码及其有效期。
• 广告与销售准证号码及其有效期。
• 发展商的名称、地址、电话号码和电邮。
• 地契类型，以及每种单位类型的最低和最高售价。

同一份指南指出，“tertakluk kepada pindaan”（以修改为准）、“ilustrasi artis”（艺术家构想图）和“yuran guaman percuma”（免律师费）等字眼，在任何类型的广告中都不得使用，发展商无法证实的说法（例如优美的全景景观）也同样不允许。

这些要求针对的是发展商。但当一名受委任的代理在 TikTok 或 Facebook 上发布某个项目时，买家会把它看作该项目的广告。因此，许多发展商会给代理提供附有必备资料的已批准素材，并要求他们不要自行发挥。买家可以在 KPKT 的 TEDUH 平台查询项目和准证。请向 KPKT 和你的法律顾问确认最新规定。

房地产经纪与谈判员：BOVAEP 与 REN

马来西亚的房地产经纪和房地产谈判员（negotiator）受估价师、评估师、房地产经纪及产业管理人委员会（BOVAEP，马来文简称 LPPEH）监管，依据的是《1981 年估价师、评估师、房地产经纪及产业管理人法令》。谈判员在注册的房地产经纪公司旗下工作，并获发 REN 号码和名牌。

业界指引普遍认为，谈判员发布的房源和广告应显示经纪公司的注册资料和谈判员的 REN 号码，而且不得虚假或误导。请把这当作最低要求，查阅委员会最新的标准和通令，并把必备资料放进你给谈判员的每一份模板里。

与经纪公司合作的发展商，最好以书面方式约定由谁审批项目内容：发展商、经纪公司，还是双方。

保险与 takaful 代理：只能使用已批准的广告

马来西亚国家银行（BNM）的《产品透明度与披露政策文件》（2024 年 12 月发布）适用于持牌保险公司、takaful 业者及其他金融服务提供者。其中包括：

• 把数码渠道定义为包括社交媒体和 WhatsApp 等即时通讯，无论该渠道是否由提供者经营。
• 要求提供者确保其中介（包括代理）只使用提供者批准的广告，而且广告须显示中介的注册名称及其所代表的提供者（第 13.2.1 段）。
• 规定广告必须清楚、不得误导，若可能涉及收费或附带条件，就不应把产品形容为“免费”或“无需费用”。

代理注册也很重要。LIAM 表示，只有在马来西亚人寿保险协会注册的人士才获授权推广和分销人寿保险；马来西亚 Takaful 协会（MTA）也表示，takaful 代理在推广 takaful 产品前，必须通过其所属业者向 MTA 注册。

保险公司和 takaful 业者通常在这些规定之外，还有自己的代理社交媒体守则。如果你正在设计代理内容计划，从第一天起就让合规团队参与，包括代理是否以及如何因发帖获得奖励。

汽车品牌、经销商与连锁加盟

汽车经销商和连锁加盟门店在社交媒体方面未必有单一的行业监管机构，但风险是类似的：价格漏掉了附带条件、过期的促销、非官方的规格表、误导性的比较，以及标志使用不当。

大多数品牌通过经销商或加盟协议以及品牌守则来处理这些问题。要写清楚经销商可以使用哪些价格、促销和宣传说法，哪些免责声明必须出现（例如价格和促销以条款为准），以及涉及品牌的内容须先经审批。

一套实用的审批流程

无论哪个行业，以下五个步骤就能涵盖大部分风险：

1. 发出一份统一的简报。 包括主要信息、已批准的价格和促销（附截止日期）、必备免责声明和注册资料、示例内容，以及一份限制用词清单。
2. 每份草稿发布前都要审核。 代理上传文案和视频或图片；审核人对照简报检查。
3. 关键之处用两层审批。 项目经理（例如市场部）检查信息内容；审批人（例如合规或品牌团队）签核受监管的细节。
4. 保留记录。 谁提交、谁批准、何时批准、哪个版本上线。即使几个月后有人提出疑问，你也答得上来。
5. 奖励获批的帖子，而不是任何帖子。 按获批帖子付款，让审核成为拿到报酬的途径，而不是障碍。

我们的两层内容审批指南对审核步骤有更详细的说明。限制用词清单可以这样开始，再根据你的产品调整：

ViaCRM 能帮上什么

ViaCRM 原本是为管理网红营销活动而打造的，具备简报、审批、报告和付款功能，同一套流程也适用于代理、经销商和门店网络：

• 简报：包含目标、交付内容、发布日期、限制用词、条款和免责声明以及示例内容。
• 草稿直接上传到 ViaCRM 里观看，可以留言，并支持两层审批：项目经理先审核，再由审批人（客户或上级）最终批准。每次审批都有时间记录。
• AI 草稿检查器在人工审核前，先标出拼写、粗口、宗教敏感内容和你的禁用词。它不能取代合规审核，但能让审核更快。
• 每个人专属的追踪链接，让你看到哪些帖子带来了点击，而不只是观看次数。
• 付款给代理和经销商：一次存入资金，一键发放，ViaCRM 通过 Airwallex 付款给每个人。他们提款无需付费。

每位代理、经销商或门店算作一位活跃参与者，用户数量不限。150 人或以上的网络使用 Enterprise 方案，提供白标选项、API 接入和专属联系人。

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